Один из крупнейших торгово-развлекательных центров Варшавы — Blue City — оказался в центре общественной и профессиональной дискуссии после заявления вице-президента компании Йорама Решефа. Топ-менеджер допустил, что в случае провала переговоров по долгу торговый центр теоретически может быть снесён, а на его месте появится жилая застройка. Поводом стала необходимость рефинансирования задолженности в размере 156 млн евро (около 678 млн злотых) и обращение компании в суд с просьбой об ускоренной процедуре урегулирования долгов.
На первый взгляд заявление выглядит тревожно. Однако при более внимательном анализе становится ясно: речь идёт не о «приговоре» объекту, а о кризисе финансовой модели и устаревшего формата, который переживают торговые центры по всему миру. И в случае Blue City снос выглядит не логичным решением, а крайней и наименее выгодной опцией.
Blue City был открыт в 2004 году и расположен по адресу al. Jerozolimskie 179 — на одной из ключевых транспортных и градостроительных осей Варшавы. Участок занимает около 4 гектаров. Общая площадь здания составляет примерно 185 тыс. кв. м. Из них около 65 тыс. кв. м приходится на торговые площади, 33 тыс. кв. м — на офисные помещения. Важно подчеркнуть, что оставшиеся почти 87 тыс. кв. м — это не «пустота» и не избыточный балласт, как может показаться из кратких новостных формулировок.
Эти площади включают в себя галереи, атриумы, зоны общественного пользования, коридоры, фудкорт, кинотеатр, фитнес- и развлекательные пространства, технические помещения, логистические зоны, складскую инфраструктуру, инженерные узлы, а также паркинги. Именно эта совокупность функций превращает Blue City не просто в торговый центр, а в многофункциональный городской комплекс, который десятилетиями выполнял роль точки притяжения для западной части Варшавы.
Факт обращения в суд требует отдельного разъяснения. Речь идёт не о банкротстве в классическом смысле, а о процедуре реструктуризации задолженности. Компания пытается выиграть время и договориться с кредиторами о новых условиях обслуживания долга. Однако риски здесь нельзя недооценивать. Сумма долга велика, а экономический фон неблагоприятен. Инвесторы сегодня осторожны, стоимость денег высока, а рынок коммерческой недвижимости переживает не лучший период.
На ситуацию давит и более широкий контекст. Экономика Европы не находится в фазе роста. Потребители становятся более рациональными и всё чаще делают покупки онлайн, особенно в непродовольственном сегменте. В Польше, как и в других странах ЕС, заметна тенденция к экономии. Часть мигрантов из Украины, Беларуси и других стран уезжает или сокращает потребление на фоне ужесточения миграционной политики и неопределённости будущего. Над континентом висит геополитическая нестабильность и тень войны, что напрямую влияет на инвестиционные решения и долгосрочные проекты.
Именно в этом контексте Решеф упоминает опыт США, где многие торговые центры действительно закрываются и сносятся, а на их месте появляются жилые кварталы. Но это сравнение корректно лишь частично. В Соединённых Штатах под снос в основном попали пригородные моллы, построенные в эпоху дешёвой земли и массовой автомобилизации, которые утратили трафик и оказались оторванными от городской ткани. Blue City — принципиально другой случай.
Он расположен не на периферии, а в зоне плотной застройки и активного городского движения. Это не «dead mall», а объект с высокой территориальной ценностью и встроенной инфраструктурной ролью. Снос такого комплекса и замена его обычной жилой застройкой означали бы резкое обеднение района с точки зрения сервисов, рабочих мест, досуга и общественных функций. Торгово-развлекательная инфраструктура не возникает автоматически в другом месте — она либо сохраняется, либо исчезает.
С градостроительной точки зрения уничтожение Blue City выглядело бы шагом назад. Город потерял бы крупный общественный узел, а взамен получил бы ещё один жилой массив, усиливающий нагрузку на транспорт и социальную инфраструктуру. Для Варшавы, которая последовательно развивает концепцию компактного и многофункционального города, такой сценарий противоречив.
Поэтому наиболее вероятный и рациональный путь — глубокая реновация, а не снос. Причём реновация не косметическая, а структурная. Речь может идти о поэтапном редевелопменте, при котором объект продолжает работать, но постепенно меняет свою функциональную модель. Доля классического ритейла может быть сокращена в пользу сервисов, гастрономии, развлечений, спорта, медицины, образования и офисных пространств. Возможна интеграция ограниченной жилой функции или апартаментов, но как дополнение, а не как замена всей концепции.
Подобные трансформации уже происходят в европейских столицах и показывают, что крупные ТЦ могут успешно перерождаться в городские кварталы нового типа, сохраняя общественную роль и одновременно улучшая экономику объекта. В этом смысле разговоры о сносе выглядят скорее инструментом давления в переговорах с кредиторами, чем реальным стратегическим планом.
Проблемы Blue City — это не проблема локации и не «смерть» объекта, а следствие долговой нагрузки и устаревшего формата начала 2000-х. Снос в таком месте был бы ошибкой как для города, так и для собственника. Рациональный выход — реновация, адаптация и возвращение Blue City в городскую ткань в новом качестве.
Если все пойдет по негативному сценарию, то снос Blue City может привести к утрате доверия и надежд на будущее: жители начнут ощущать, что город уже «не тот», что перспективы сужаются и исчезает чувство развития. За этим может последовать уход сначала польских инвесторов, а затем и международных, поскольку капитал крайне чувствителен к подобным символическим сигналам. Возникнет недоверие к долгосрочным проектам и городским стратегиям. Под воздействием такого триггера Варшава рискует повторить путь ряда американских городов, которые утратили статус центров притяжения и со временем превратились в провинциальные спальные города без внятного образа будущего.
